Lidija oddaja svoje stanovanje.
Prvih nekaj mesecev najemnik najemnino plačuje redno.
Nato začne s plačili zamujati.
Najemnina zapade, vendar je kljub Lidijinim pozivom ne poravna.
Lidija ima dovolj.
»Stanovanje je moje. Če ne plačuje, nima več kaj iskati v njem.«
Pokliče ključavničarja in se odloči, da bo zamenjala ključavnico.
Ali to lahko stori?
Praviloma ne.
Čeprav je Lidija lastnica stanovanja in najemnik krši svoje obveznosti, to še ne pomeni, da ga lahko samovoljno izključi iz stanovanja.
Neplačevanje najemnine ali stroškov, ki jih mora plačevati najemnik, je po Stanovanjskem zakonu lahko krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe.
Toda tudi v takem primeru zakon določa postopek, ki ga mora lastnik upoštevati.
Pred odpovedjo mora najemnika pisno opozoriti na kršitev. V opominu mora navesti kršitev, način njene odprave in najemniku določiti primeren rok za odpravo, ki ne sme biti krajši od 15 dni.
Če najemnik kršitve ne odpravi, lahko pri neplačilu najemnine ali stroškov najemodajalec najemno pogodbo odpove z vročitvijo odpovedi in zahteva izpraznitev stanovanja.
Kaj pa, če najemnik kljub temu ne odide?
Če najemnik stanovanja kljub odpovedi ne izprazni, zakon najemodajalcu omogoča, da pri sodišču zahteva izdajo naloga za izpraznitev stanovanja. Samovoljna zamenjava ključavnice pa lahko pomeni poseg v posest najemnika.
Zakaj?
Ker pravo ne varuje samo lastninske pravice, ampak tudi posest.
Najemnik, ki stanovanje dejansko uporablja, je njegov neposredni posestnik. Samovoljna zamenjava ključavnice, s katero mu lastnik onemogoči dostop do stanovanja, lahko zato pomeni motenje oziroma odvzem posesti.
In tu nastane zanimiva situacija:
lastnik ima lahko pravico zahtevati plačilo dolga, odpovedati najemno pogodbo in zahtevati izpraznitev stanovanja – hkrati pa lahko z napačnim načinom ukrepanja sam poseže v pravno varovano posest najemnika.
Biti lastnik namreč ne pomeni, da lahko pravico uveljavimo na katerikoli način.
Včasih ni vprašanje samo, ali imamo pravico.
Pomembno je tudi, kako jo uveljavimo.